買房賣房的時候怎么談個好價格？中介非得要2%中介費，這種情況怎么談？應(yīng)該做點什么才能讓這套房子賣高點？把看房的客戶安排在同一個時間段，彼此間隔不要超過20分鐘

在武漢買房賣房的時候怎么談個好價格？

一、中介非得要2%中介費，這種情況怎么談？

汪老師說中介費最好還是在一開始看房之前就談好，這樣你比較主動。但你真的就是看完了房之后還想聊聊怎么辦？

汪老師就說：大膽去和中介談。只要是合同，其中的條款就有洽談的空間。

所謂的“不能談”“統(tǒng)一價”“我們都是公司統(tǒng)一條款”的說法，都是中介的話術(shù)，別太當真。你的重點不是中介說他們公司的規(guī)定是啥，而是根據(jù)市場行情，判斷你自己談價的范圍是多大。市場大環(huán)境越差，談價空間越大；市場越好，成交越火熱，談價空間越小?？傮w來說，隨著房產(chǎn)市場行情變化，中介費一般在1%～3%之間浮動。所以你在談價之前，可以先去查一下你看中的這個區(qū)域房價幾個月內(nèi)有什么變化沒有，如果已經(jīng)幾個月房價都沒有大漲了，說明市場相對冷淡，中介費可以奔著最低限度1%去談。

汪老師給出的第二點建議，其實是個反直覺的操作，那就是要向中介強調(diào)自己購房的剛性需求所在，真心想買這套房。不用怕因此被中介“欺負”。你越真心，他越耐心。因為對于中介來說，只有你真的從他手上買了房，他才能從中介費中拿到傭金，否則房源、客源兩失，他劃不來。所以，大膽說你的剛性需求，反而他會更來勁兒。

可以幫你壓低中介費的第三個溝通方式，是可以適當透露一點信息。什么信息呢？就是能夠讓中介覺得成交可能性很大，這個客戶很重要的信息。比如，你可以透露一點自己的資金狀況，或者透露一點你心目中有一個理想的成交時間。比如你可以這么說，“我現(xiàn)在手頭的現(xiàn)金有30萬，還有100萬理財月底可以到賬。我過段時間要出門，想在兩個月內(nèi)完成購買并簽約”，或者“我這人比較痛快，不需要跟我反復(fù)談價格”。你看，這些信息都是讓中介覺得說，他得趕緊跟你促成成交才可以。

當然，誠懇是一個方面，真誠是很重要的。不過，在保持誠懇的前提下，你也要保持談判的優(yōu)勢地位，就是要讓對方清楚地知道，你是有其他選擇的，而不是只有他這一個選擇。這時候，你就需要一套話術(shù)，來營造一點超脫感。

比如，要表達出自己在看其他房子，并不是只有現(xiàn)在這一個選擇。汪老師給了非常具體的話術(shù)，根據(jù)具體情況自己改編一下就能用：“我這些天一共看了這幾個小區(qū)，有您帶我看的，也有其他熱點區(qū)域的。意向度較高的一共三套房源，各有利弊，坦白講，都在選擇范圍之內(nèi)。如果昨天您帶我看的那套，能幫我談到400萬的價格，我可以很快定下來成交。”

最后需要注意的是，每個中介的性格和經(jīng)驗都不一樣。你跟他們談價格，別只暗示、繞圈子，該亮劍的時候得亮劍。要直接提出你的目標中介費，并適當給他一些壓力。比如：“我是爽快人，如果您沒有意見，我希望立刻定下來。我希望的中介點數(shù)是1%。如果談不到這個點數(shù)，我可能需要綜合考慮一下再做決定，你覺得呢？”這么一談，中介就必須在是或否之間盡快給你一個答復(fù)了。

另外，汪老師還傳了一招兒，這個是很私人化的好辦法。那就是對于部分服務(wù)質(zhì)量高、推薦房源好、響應(yīng)及時的中介，你可以非正式地給他一些辛苦費或者送一份禮物，價值不用太高，一兩千或者兩三千都可以，請注意，這可不是好處費，而是讓他明白你尊重他的勞動，你也重視他為你付出的努力。你這么一確認他的付出呢，他會更盡心盡力地為你服務(wù)的。多說一句，這個方法不僅找中介好使，我最近實踐了一下，發(fā)現(xiàn)在各種服務(wù)場景中都好使。原因很簡單，這是個典型的心理賬戶問題。多給的紅包或者辛苦費，金額雖然小，但是被人歸入“外快”“小費”賬戶，很容易給對方起到激勵作用。

二、應(yīng)該做點什么才能讓這套房子賣高點？

買房賣房都是大事兒，這買家想省錢，賣家還想多掙錢。這不就有賣房的朋友請教汪老師，說我要賣房，中介估算的報價我不滿意，自己應(yīng)該做點什么才能讓這套房子賣高點？

汪老師說：想把房價賣高點，就不能當甩手掌柜的，把房子交給中介全權(quán)負責。中介只是一個推廣渠道，負責幫你宣傳房子，而最終對銷售負責的人必須是你自己。試想一下，賣了房子，少說你能拿到幾百萬。而房產(chǎn)經(jīng)紀人，大約只能拿到這其中的0.6%，所以你肯定要比他更上心。

當然啦，賣房這事兒，首先你要擺正一個心態(tài)，就是不論我們怎么努力，對房價影響最大的，還是市場行情。但是在行情沒有大的波動下，只要你不急著賣，把時間留夠，按照以下方法，汪老師說，一般能多賣5%左右。

5%啊，大幾十萬，來吧，前方高能：

首先，想要提高售價，核心辦法就是吸引足夠多的潛在買家，形成競價氛圍。而第一步就是要為房子設(shè)計一份與眾不同的宣傳資料。這不能指望中介，因為他們都是行活。中介一般的做法是：用手機拍一些房子的照片或者視頻，再編輯一段簡短的介紹文字，形成一條方便轉(zhuǎn)發(fā)的微信聊天記錄合集，作為宣傳資料分享給意向買家。而如果你想把房價賣得更高，一定要自己為房子拍攝精美的宣傳照。

對，就是讓你給你的房子拍賣家秀。當然不能造假，因為大家畢竟還是要來實地看房的。而是要通過很漂亮的賣家秀的照片把賣點呈現(xiàn)得充分到位。拍照的重點是注意提高照片的對比度和亮度，讓房子看起來采光好，更通透。大家對房子舒適度的想象，很大程度上受光照效果的影響，在北方就更加重視采光。給房子拍照的時候，最佳的拍攝時間，就是房子日照最好的時候。如果房子采光不佳，或者拍攝的時候光線效果沒有那么好，那么至少保障拍攝時，屋內(nèi)燈光全開，燈不夠亮，再借倆燈補點光。汪有老師提供了同一套房子在兩種光線下的賣家秀，大家可以去文稿區(qū)看看，是不是一把就差二十萬塊錢。

三、把看房的客戶安排在同一個時間段，彼此間隔不要超過20分鐘

當然，如果你是一個有遠見的人，你肯定還能做的一件事，是最佳拍攝時間，其實是在你的房子剛剛裝修好，還沒正式搬進去的時候就拍照留存，那時候房況一定最好。而你也應(yīng)該能預(yù)見到，你未來幾年，還是會交易這套房子的。所以，新房子入住之前先拍照，這應(yīng)該是一個聰明的做法。

有了這么漂亮的賣家秀，你就等著買家上門吧。不過，等中介帶人上門之前，一定要處理掉那些影響觀感的細節(jié)問題。因為在客戶眼里，所有小問題都可能干擾購買的大感受，最終影響成交價。比如墻皮脫落，很常見，但買家可能理解成“房子潮濕”，這會影響健康；比如門口樓道內(nèi)的燈不亮，可能是偶然，甚至都不歸你管，歸物業(yè)，但買家可能會覺得小區(qū)的物業(yè)服務(wù)非常不到位。這都是你要檢查的項目，麻煩了點兒，但咱們不是為了多賣5%嘛，所以操這個心也是值得的。

汪老師作為房地產(chǎn)專家，他來自全球領(lǐng)先的服務(wù)商第一太平戴維斯，所以他還給了兩個門道，一個就是無論你的房子在什么地段，只要你的房子周圍有很多正在建的辦公樓，一定要在資料中重點標注出來，因為這代表了房子日后有很大的增值空間，你就在把這個房子包裝成一個投資品，再推向市場。

另一個門道是個心理學技巧，就是除了一些基本資料，要在賣房的宣傳資料里多添加一些感性細節(jié)，比如漂亮的夜景、負責的物業(yè)、高質(zhì)量的家裝……尤其要加上你在這個房子里面的美好回憶，比如你自己是在這個房子里經(jīng)歷的那些喜事兒，結(jié)婚生子、升職加薪……這些都會影響買家對房子的想象。

你看，你把這套待售房屋的狀態(tài)準備好了，賣家秀拍得特別漂亮，基本信息給得非常清楚，而且還運用了心理學的技巧給了好多能影響買家潛意識的積極的暗示，這時候你就可以著手來整合這套資料了。

把宣傳資料制作完成之后，汪老師提醒，你要用PDF制作完，發(fā)給中介，這樣的話中介非常方便可以直接轉(zhuǎn)發(fā)給看房的客戶。請記住，資料里不要放自己具體的門牌號碼，避免隱私泄露。

最后，等到真的客似云來了，還有一招可以營造競價氛圍：把看房的客戶安排在同一個時間段，彼此間隔不要超過20分鐘，讓意向買家們知道彼此的存在。也就是說，你要客似云來，就要安排得客似云來。

四、得到網(wǎng)友的優(yōu)秀留言：

1、讓我想起了電視劇《安家》。對于買房，有時一套房不止掛一家中介，可以多問問周邊的中介，他的介紹點可能略有不同，能對房子有更全面的了解。同時，也可以讓對方知道你在別家中介也看過，這樣同行之間形成競爭，有可能為了促成成交而方便壓低中介費，當然，前提是要表達出買房的誠意。其次，可以在看房之后私下問問小區(qū)里的鄰居，小區(qū)的物業(yè)情況之類，再跟中介溝通時能“有的放矢”，即讓中介感受到你的誠意，又讓他覺得你是“懂行情”的。另外，不要因為是跟中介談而輕視對方，互相之間都能感受到誠意，尤其是你想買的如果是比較搶手的房子的時候，認真而誠懇的對待，同時可根據(jù)情況略有保留，可能更容易達成目的！

2、房產(chǎn)這些年一直是非常熱門的話題，熱度一直是居高不下。我自己也買過幾套房，有一手房，也有二手房。有杭州的，有長沙的，也有自己居住城市衡陽的。跟過炒房團，也看過很多房產(chǎn)自媒體的文章分析，更從香帥老師的課里學到不少房產(chǎn)知識。就我自己的經(jīng)驗，給出以下幾點建議：

①一線城市的房價中長期看，都是看漲，因為人口流入是房價有力的支撐。香帥老師說過，很多專家也說過。所以，有購房資格的，趁早上車。

②強一線和二線城市，對周邊城市的人口具有虹吸效應(yīng)。不過買房還是要看具體區(qū)域，看周邊的配套設(shè)施，教育和醫(yī)療資源、商場、公園、離地鐵口的距離等，最好跟著政府的發(fā)展規(guī)劃走。

③三四線城市的房產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)供大于求，加上又是人口流出，未來的房價上漲空間不大，不具備投資價值。未來三四線城市的房產(chǎn)不是剛需三房，而應(yīng)該是改善型為主。比如，小復(fù)式。因為三四線城市人的生活節(jié)奏慢，生活成本低，壓力小，所以很多人愿意改善自己的住房。

④買房不要追漲殺跌，而是逆向思維。中國人買房喜歡漲價的時候買，不漲或下跌的時候卻無人問津。其實買房恰恰要在房市降溫的時候買，不管是新房還是二手房，銷售和房產(chǎn)中介的客戶不多，這個時候只要展示出真誠想買房，他們會把你供為上賓，然后利用“沉沒成本”用最低的價格買到最適合的房子。買房不僅僅是買鋼筋水泥，還包括一個城市的未來和基礎(chǔ)設(shè)施，教育、醫(yī)療、交通、就業(yè)、商業(yè)等，只有這個城市未來可期，才能吸引更多的人口流入，房子才能夠增值。

3、買房心態(tài)千萬不能表露的“太著急”，一旦表露出來，原本能談下來的房價還有給中介的傭金，就會差點事兒；還有就是賣房子的，一旦太著急，價格也會下調(diào)不少，所以中介在賣房子的時候會問著急不著急。著急您就價格下調(diào)一些，出手的快。很多房子撿漏，就是在相同地段，相同條件下，能以更便宜的價格買到心儀的房子，那是業(yè)主著急出售，急需用錢，才會忍痛割愛少賣一些錢。遇到這樣的房子，對于買房人來說，也是比較劃算的。

4、關(guān)于購房有幾點心得:

1.在買之前先定好自己目的，是投資型的還是剛需 ，這對我們的后續(xù)選擇很重要。

2.看房子最好找中介，且找多家中介，盡量不要自己看，一是時間成本，二是有些細節(jié)自己看不到，專業(yè)的事兒交給專業(yè)的人去干。

3.確定目標的房子和備選方案時，選擇不同的時間段去看周圍環(huán)境和房子采光，最好白天和晚上都看看。和周圍鄰居聊聊房子的歷史會有些的意想不到的收獲。

4.不要太糾結(jié)技巧，本來就是一樁買賣，你拿出誠意，中介反而更樂意效勞，在自己的可控范圍內(nèi)談，中介費視市場行情來給，給留言中超額中間費增加的方法點贊。